TRANH CHẤP RANH GIỚI ĐẤT: CẦN XỬ LÝ THẾ NÀO ĐỂ BẢO VỆ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT?

Tranh chấp ranh giới đất là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và thường phức tạp trong thực tế. Nhiều vụ việc ban đầu chỉ xuất phát từ một hàng rào, một bức tường, một phần móng công trình hoặc sự chênh lệch trong kết quả đo đạc. Tuy nhiên, nếu không được xử lý đúng từ đầu, tranh chấp có thể kéo dài và phát sinh thêm nhiều vấn đề liên quan đến xây dựng, cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng hoặc xác lập quyền sử dụng đất.

Điểm quan trọng khi xử lý loại tranh chấp này là không nên chỉ nhìn vào diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, mà cần xem xét toàn bộ quá trình hình thành, quản lý, sử dụng đất và lịch sử đường ranh giữa các thửa đất.

1. Trước hết phải xác định đúng bản chất tranh chấp

Khi phát sinh mâu thuẫn giữa hai thửa đất liền kề, cần xác định tranh chấp thuộc trường hợp nào, chẳng hạn:

• Tranh chấp về vị trí đường ranh;
• Tranh chấp về phần diện tích chồng lấn;
• Tranh chấp do số liệu đo đạc giữa các thời kỳ không thống nhất;
• Tranh chấp phát sinh từ việc cấp, cấp đổi hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận;
• Hoặc có dấu hiệu một bên đã dịch chuyển mốc giới, xây dựng hoặc sử dụng sang phần đất mà bên còn lại cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình.

Việc xác định đúng bản chất vụ việc rất quan trọng bởi tranh chấp quyền sử dụng đất và khiếu nại đối với quyết định, hành vi hành chính về đất đai là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

Có trường hợp cần xem xét tính hợp pháp của một quyết định hành chính. Nhưng cũng có trường hợp vấn đề cốt lõi lại là:

Đường ranh hợp pháp giữa hai thửa đất nằm ở đâu và phần đất đang tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai?

2. Khi có tranh chấp, cần ưu tiên bảo toàn hiện trạng

Khi đường ranh đang có tranh chấp, việc tiếp tục xây dựng, dựng hàng rào, tháo dỡ công trình hoặc thay đổi hiện trạng có thể làm vụ việc trở nên phức tạp hơn.

Các dấu vết thực tế như tường rào, móng nhà, công trình cũ, mốc giới, lối đi hoặc quá trình sử dụng đất lâu dài đều có thể trở thành nguồn chứng cứ quan trọng.

Do đó, khi có nguy cơ hiện trạng bị thay đổi, người sử dụng đất nên sớm:

• Ghi nhận hiện trạng bằng hình ảnh, video;
• Lưu giữ các mốc giới và công trình hiện hữu;
• Có văn bản thông báo tranh chấp tới cơ quan có thẩm quyền;
• Đề nghị kiểm tra, đo đạc hoặc bảo toàn hiện trạng trong trường hợp cần thiết.

Đây không chỉ là biện pháp phòng ngừa phát sinh thêm tranh chấp mà còn giúp bảo toàn nguồn chứng cứ phục vụ quá trình giải quyết sau này.

3. Không nên chỉ dựa vào diện tích trên Giấy chứng nhận

Một sai lầm thường gặp là cho rằng chỉ cần so sánh số mét vuông ghi trên Giấy chứng nhận là có thể xác định bên nào lấn đất.

Trên thực tế, chênh lệch diện tích có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân:

• Phương pháp đo đạc qua các thời kỳ khác nhau;
• Sai số kỹ thuật;
• Hồ sơ địa chính không thống nhất;
• Việc cập nhật hoặc chỉnh lý dữ liệu đất đai;
• Sai sót trong quá trình cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận;
• Ranh giới thực tế tồn tại từ lâu nhưng chưa được thể hiện chính xác;
• Hoặc thực sự có việc dịch chuyển ranh giới trong quá trình sử dụng.

Vì vậy, một kết quả đo hiện tại chủ yếu cho biết hình thể và kích thước tại thời điểm đo, nhưng chưa tự mình giải thích được lịch sử pháp lý của đường ranh.

4. Cần dựng lại lịch sử của đường ranh

Đây thường là bước có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong các vụ tranh chấp ranh giới.

Cần thu thập và đối chiếu theo trình tự thời gian các tài liệu như:

• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
• Bản đồ và trích đo địa chính;
• Tài liệu xác nhận hoặc ký giáp ranh;
• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của các bên;
• Hồ sơ xây dựng;
• Biên bản kiểm tra hiện trạng;
• Hồ sơ đo đạc qua các thời kỳ;
• Tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Công trình hoặc vật kiến trúc tồn tại lâu dài tại đường ranh.

Từ đó mới có thể trả lời các câu hỏi quan trọng:

Ranh giới trước đây nằm ở đâu?
Hai bên đã từng xác nhận đường ranh này hay chưa?
Hiện trạng đã tồn tại từ thời điểm nào?
Nếu ranh giới thay đổi thì thay đổi khi nào và căn cứ của sự thay đổi đó là gì?

Trong nhiều vụ việc, một tài liệu riêng lẻ chưa đủ sức chứng minh toàn bộ vấn đề. Giá trị chứng cứ thường nằm ở sự liên kết giữa nhiều tài liệu độc lập qua các thời kỳ.

5. Phải phân biệt sai sót trong việc cấp Giấy chứng nhận với tranh chấp ranh giới

Trong thực tế có trường hợp Giấy chứng nhận từng bị thu hồi, hủy hoặc phải cấp lại vì sai sót trong hồ sơ, số liệu hoặc trình tự thủ tục.

Tuy nhiên, việc một Giấy chứng nhận bị hủy không mặc nhiên đồng nghĩa với việc ranh giới quyền sử dụng đất giữa các bên đã được xác định lại.

Cần phân biệt:

Thứ nhất, tranh chấp liên quan đến tính hợp pháp của quyết định hoặc hành vi hành chính trong quá trình cấp Giấy chứng nhận.

Thứ hai, tranh chấp về đường ranh và phần đất cụ thể thuộc quyền sử dụng của bên nào.

Nếu một bản án hoặc quyết định trước đó chỉ giải quyết vấn đề hành chính mà chưa xác định cụ thể đường ranh, diện tích hoặc quyền đối với phần đất đang tranh chấp, thì tranh chấp ranh giới vẫn có thể cần được giải quyết bằng một thủ tục riêng.

6. Đo đạc thực địa là cần thiết nhưng chưa đủ

Đo đạc hiện trạng giúp xác định vị trí đường ranh, kích thước các cạnh, diện tích và khả năng chồng lấn giữa các thửa.

Tuy nhiên, kết quả đo mới cần được đối chiếu với:

• Hồ sơ địa chính cũ;
• Tọa độ và mốc giới qua các thời kỳ;
• Hiện trạng công trình;
• Tài liệu xây dựng;
• Quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Hồ sơ của cả hai thửa đất liền kề.

Mục tiêu cuối cùng không phải chỉ là tính lại diện tích của từng thửa, mà là xác định được:

Đường ranh chung giữa hai thửa được hình thành và tồn tại hợp pháp như thế nào.

7. Hòa giải tại UBND cấp xã trước khi giải quyết tranh chấp đất đai

Luật Đất đai 2024 phân biệt giữa tự hòa giải và hòa giải tại UBND cấp xã.

Khoản 1 Điều 235 khuyến khích các bên tự hòa giải. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 235 quy định rằng trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Sau khi nhận đơn yêu cầu hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Do đó, đối với tranh chấp yêu cầu xác định ranh giới và quyền sử dụng phần đất giữa các hộ liền kề, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã có ý nghĩa rất quan trọng.

Hòa giải không chỉ là một bước thủ tục. Đây còn là cơ hội để:

• xác định chính xác phạm vi tranh chấp;
• ghi nhận yêu cầu của từng bên;
• kiểm tra nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
• đối chiếu tài liệu;
• thống nhất phương án đo đạc;
• xác định những vấn đề các bên còn bất đồng.

Theo hướng dẫn thủ tục hiện hành, sau khi nhận đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã thực hiện thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập giấy tờ về nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất; kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản.

8. Khi nào cần khởi kiện?

Nếu hòa giải không thành và các bên không thể tự thống nhất, cần xác định thẩm quyền giải quyết tiếp theo.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, trường hợp các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ được pháp luật quy định, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Đối với tranh chấp ranh giới đất, tùy từng vụ việc, người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án xem xét:

• Xác định đường ranh hợp pháp giữa hai thửa đất;
• Xác định phần diện tích chồng lấn;
• Xác định bên có quyền sử dụng phần đất tranh chấp;
• Giải quyết hậu quả của việc xây dựng, sử dụng đất trên phần diện tích tranh chấp nếu có;
• Làm cơ sở để cơ quan đăng ký đất đai chỉnh lý hồ sơ sau khi bản án có hiệu lực.

Việc xác định chính xác yêu cầu khởi kiện ngay từ đầu có ý nghĩa rất lớn đối với phạm vi giải quyết của Tòa án.

9. Một số kinh nghiệm thực tiễn khi phát sinh tranh chấp ranh giới

Khi tranh chấp vừa phát sinh, người sử dụng đất không nên tự ý tháo dỡ công trình, di chuyển mốc giới hoặc tự xác lập một đường ranh mới.

Thay vào đó, cần sớm thực hiện các công việc sau:

• Bảo toàn hiện trạng;
• Sao lưu đầy đủ hồ sơ đất đai;
• Thu thập tài liệu cũ trước khi thất lạc;
• Kiểm tra hồ sơ của cả hai thửa đất;
• Đo đạc hiện trạng khi cần thiết;
• Lập trình tự thời gian về quá trình sử dụng đất;
• Xác định chính xác phần diện tích đang tranh chấp;
• Lựa chọn đúng thủ tục: hòa giải, khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện.

Đặc biệt, nếu có thông tin về việc chuyển nhượng, xây dựng hoặc thay đổi hiện trạng trong thời gian tranh chấp, người có quyền lợi liên quan cần chủ động thông báo và đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét kịp thời, tránh để phát sinh thêm giao dịch hoặc tài sản làm vụ việc phức tạp hơn.

Kết luận

Tranh chấp ranh giới đất không nên được giải quyết chỉ bằng câu hỏi:

“Ai có bao nhiêu mét vuông trên Giấy chứng nhận?”

Vấn đề cốt lõi cần làm rõ là:

Đường ranh hợp pháp giữa hai thửa đất nằm ở đâu, được hình thành như thế nào và chứng cứ nào chứng minh quyền sử dụng đối với phần đất đang tranh chấp.

Muốn giải quyết đúng, cần đặt hồ sơ pháp lý, hồ sơ địa chính, lịch sử sử dụng đất, hiện trạng công trình và kết quả đo đạc trong cùng một chuỗi chứng cứ.

Lưu ý: Nội dung được xây dựng trên cơ sở pháp luật có hiệu lực tại thời điểm biên soạn và chỉ nhằm mục đích tham khảo, chia sẻ kiến thức pháp lý chung. Nội dung không phải là ý kiến tư vấn cho một vụ việc cụ thể và không tạo thành cam kết về kết quả xử lý. Việc áp dụng pháp luật cần căn cứ vào hồ sơ, chứng cứ, tình tiết thực tế và quy định có hiệu lực tại thời điểm liên quan.

HT LEGAL VN – GIẢI PHÁP ĐÚNG • HIỆU QUẢ • TÍN THÁC

HT Legal VN cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng và hỗ trợ giải quyết các vấn đề pháp lý cho cá nhân, doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực.

Website: www.htlegalvn.com
Hotline: 09 6161 4040

HT LEGAL VN
Đúng vai – Đúng quyền – Ứng xử đúng luật.

Việc xử lý đúng ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ tốt hơn quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế nguy cơ tranh chấp kéo dài, phát sinh công trình, giao dịch hoặc phải tiếp tục điều chỉnh hồ sơ địa chính về sau.