TÀI SẢN ĐƯỢC GIAO DỊCH DÂN SỰ NGAY TÌNH (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)

TÀI SẢN ĐƯỢC GIAO DỊCH DÂN SỰ NGAY TÌNH

 

Tài sản được giao dịch dân sự rất đa dạng, nhiều loại nhưng được pháp luật phân chia 2 loại chính: Tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và tài sản không đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Có những tài sản đã được giao dịch theo đúng trình tự, thủ tục Luật định, sau đó đem đi thế chấp tại Ngân hàng nhưng khi khởi kiện vụ án tại Tòa án lại bị hủy vì việc chuyển dịch tài sản trước đó vô hiệu. Sau đây, Công ty Luật TNHH HT Legal VN sẽ phân tích, đánh giá quy định pháp luật về việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng một cách ngay tình.

Giao dịch như thế nào là “ngay tình”:
Tại Điều 180 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc chiếm hữu ngay tình như sau: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”.

Theo đó, người nào tranh chấp và cho rằng một người chiếm hữu tài sản không ngay tình thì phải có nghĩa vụ chứng minh việc chiếm hữu đó không ngay tình.

Đối với giao dịch dân sự ngay tình thì Pháp luật luôn ưu tiên bảo vệ người giao dịch dân sự “ngay tình”, bởi lẽ khi giao dịch dân sự họ đã tuân thủ quy định pháp luật, không thể biết được tình trạng tài sản, cho dù việc giao dịch về tài sản trước đó là vô hiệu. Nguyên nhân Bộ luật dân sự quy định như vậy là để bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự phù hợp với các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự như vậy.

Tại khoản 1 Điều 133 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.”

Ví dụ: Đối với tài sản là động sản và không phải đăng ký như: Tiền, vàng bạc, trang sức, đồng hồ, điện thoại…khi đã được mua bán, trao đổi với một người, người này lại đem những tài sản này đi giao dịch với người khác (người thứ ba) và người thứ ba không hề biết gì về giao dịch trước đó thì cho dù giao dịch ban đầu hoặc trước đó nữa bị vô hiệu thì giao dịch cuối cùng với người thứ ba ngay tình vẫn có hiệu lực.

Theo khoản 2 Điều 133 của Bộ luật dân sự quy định: “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.”

Ví dụ: A chuyển nhượng cho B quyền sử dụng đất tại xã X, huyện Y. Lúc chuyển nhượng đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, B đã chuyển nhượng tiếp quyền sử dụng đất cho C. Trong trường hợp này, dù hợp đồng chuyển nhượng giữa A và B có vô hiệu thì việc B chuyển nhượng cho C vẫn có hiệu lực, vì giao dịch giữa B và C là ngay tình.

Tài sản thế chấp tại Ngân hàng ngay tình:
– Tài sản chung vợ chồng là tài khoản Ngân hàng, tài khoản chứng khoán:

Tại Điều 32 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “1. Trong giao dịch với người thứ ba ngay tình thì vợ, chồng là người đứng tên tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán được coi là người có quyền xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản đó.

2. Trong giao dịch với người thứ ba ngay tình thì vợ, chồng đang chiếm hữu động sản mà theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu được coi là người có quyền xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản đó trong trường hợp Bộ luật dân sự có quy định về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình.”

Theo quy định của pháp luật, thông thường khi quyết định đối với tài sản chung vợ chồng phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho người thứ ba ngay tình, đảm bảo cho người thứ ba không phải lo lắng, tạo điều kiện cho các cá nhân giao dịch dân sự một cách thoải mái, thông thoáng thì pháp luật đặt ra quy định đối với việc vợ hay chồng không quan tâm đến việc vợ hay chồng có đồng ý hay không; không quan tâm chế độ tài sản chung hay tài sản riêng vợ chồng. Người đứng tên tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán dù đã có vợ, chồng khi tự mình thực hiện giao dịch với người thứ ba thì giao dịch đó hợp pháp, người thứ ba được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Ví dụ: Ông Nguyễn Văn K và bà Lê Thị N là vợ chồng, ông K đứng tên tài khoản Vietcombank, có số dư: 2 tỷ đồng. Ông K chuyển khoản cho Toyota chi nhánh Thủ Đức 1,5 tỷ đồng để mua xe ô tô. Việc ông K chuyển khoản số tiền mặc dù là lớn của vợ chồng nhưng không bắt buộc phải có sự đồng ý của bà N. Trong trường hợp này, dù bà N không đồng ý mua xe, yêu cầu Vietcombank thu lại số tiền chuyển khoản vì bà cho rằng đây là tài sản chung vợ chồng

Hoặc, ông Nguyễn Văn K đem chiếc Tivi trong nhà đi bán cho anh Cao Văn T để lấy tiền tiêu xài cá nhân, thì việc anh T mua chiếc Tivi sẽ được bảo vệ cho dù sau này bà N biết được và phản đối. Đối với các trường hợp trên thì giao dịch giữa ông K và Doanh nghiệp hay người mua tivi đều hợp pháp nên những yêu cầu của bà N không có cơ sở để chấp nhận.

– Tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đã chuyển dịch cho người khác và người này đem đi thế chấp tại Ngân hàng:

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự như đã phân tích trên thì cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” phải được áp dụng theo nghĩa rộng, có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất. Như vậy, “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất trước đó bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

Ví dụ: A và K là vợ chồng, có tài sản chung là quyền sử dụng đất tại huyện M, do A đứng tên một mình. A chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện M cho B. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, B đã thế chấp tài sản trên cho Ngân hàng VIB, để đảm bảo khoản vay của mình. Sau đó, A và K ly hôn, K yêu cầu tuyên bố giao dịch giữa A và B vô hiệu, tuyên bố việc B thế chấp cho Ngân hàng VIB cũng vô hiệu, trả lại tài sản cho K.

Trong trường hợp này, giao dịch giữa A và B vô hiệu vì A đã bán tài sản chung vợ chồng mà không có sự đồng ý của K. Tuy nhiên, mặc dù giao dịch A và B vô hiệu nhưng việc VIB nhận thế chấp từ B là ngay tình thì giao dịch thế chấp vẫn có hiệu lực pháp luật.

Đối với tài sản chung vợ chồng có đăng ký thì ngoài quy định của Bộ luật dân sự thì Luật hôn nhân và gia đình và Luật đất đai cũng có quy định cụ thể.

Đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất thì tại khoản 4, 5 của Điều 98 của Luật đất đai năm 2013 quy định: “4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”

Về nguyên tắc, tài sản chung vợ chồng thường đứng tên cả 2 người, nhưng có trường hợp tài sản chỉ đứng tên 01 người, nên dẫn đến một số trường hợp người đứng tên tự mình giao dịch mà không có sự đồng ý của người kia dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu.

Tại Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”

Ví dụ: Cũng theo ví dụ trên và nếu A và K vẫn sinh sống trên thửa đất nêu trên, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà K vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà K biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản là Ngân hàng VIB không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên giao dịch thế chấp này vô hiệu. Ngược lại, nếu đây là thửa đất trống, phía Ngân hàng đã thẩm định tài sản thế chấp đầy đủ thủ tục thì quyền lợi của Ngân hàng vẫn được bảo vệ.

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com          Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040