Ngân hàng thu giữ tài sản thế chấp, bên vay có quyền gì?

Theo Điều 198a Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi, bổ sung năm 2025

Bài viết phân tích các quyền pháp lý của bên vay, bên thế chấp khi ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm theo Điều 198a Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi, bổ sung năm 2025, trên cơ sở thực tiễn xử lý tranh chấp và góc nhìn bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên vay.

1. Khi ngân hàng thu giữ tài sản, bên vay có thực sự “mất trắng”?

Khi khoản vay phát sinh nợ xấu và ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản thế chấp như nhà đất, phương tiện hoặc tài sản bảo đảm khác, nhiều bên vay rơi vào tâm lý bị động và cho rằng mình đã mất toàn bộ quyền đối với tài sản.

Tuy nhiên, pháp luật không cho phép thu giữ tùy tiện. Việc thu giữ chỉ hợp pháp khi đúng điều kiện và đúng thủ tục. Trong suốt quá trình thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm, bên vay vẫn có cơ sở pháp lý để kiểm tra tính hợp pháp của hoạt động thu giữ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Ngân hàng có được quyền thu giữ tài sản thế chấp không?

2.1. Thu giữ chỉ đặt ra khi bên bảo đảm không giao tài sản

Khoản 1 Điều 198a quy định nghĩa vụ giao tài sản của bên bảo đảm và cơ chế thu giữ trong trường hợp không giao:

“Bên bảo đảm, người đang giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm kèm theo giấy tờ, hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ để xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc trong văn bản khác (sau đây gọi là hợp đồng bảo đảm) và quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ“.

“Trường hợp bên bảo đảm, người đang giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ để xử lý thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ được thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều này.”

Như vậy, quyền thu giữ không phải là quyền đương nhiên. Thu giữ chỉ đặt ra trong khuôn khổ Điều 198a và gắn với bối cảnh khoản nợ xấu.

2.2. Ngân hàng chỉ được thu giữ khi đáp ứng đủ điều kiện luật định

Khoản 2 Điều 198a quy định rõ các điều kiện để được thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu. Tổ chức tín dụng chỉ có quyền thu giữ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

“Khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự;”

“Hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;”

“Biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;”

“Tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật; không thuộc trường hợp bị tạm đình chỉ xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản;”

“Tài sản bảo đảm được thu giữ phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Chính phủ;”

“Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ đã thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này.”

Đây là điểm cốt lõi để bên vay đánh giá tính hợp pháp của hoạt động thu giữ. Chỉ cần thiếu một điều kiện, tổ chức tín dụng không có cơ sở pháp lý để thu giữ.

3. Bên vay có quyền gì khi ngân hàng thu giữ tài sản thế chấp?

3.1. Quyền yêu cầu kiểm tra căn cứ và điều kiện thu giữ theo khoản 2 Điều 198a

Khi nhận thông báo thu giữ hoặc chứng kiến việc thu giữ, bên vay có quyền yêu cầu ngân hàng làm rõ và đối chiếu thực tế với từng điều kiện tại khoản 2 Điều 198a, đặc biệt là:

• Có thỏa thuận thu giữ trong hợp đồng bảo đảm hay không
• Biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng hay chưa
• Tài sản có đang tranh chấp, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bị kê biên hoặc bị tạm đình chỉ xử lý theo phá sản hay không
• Ngân hàng đã thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin hay chưa

Việc kiểm tra đúng trọng tâm giúp bên vay chủ động xác định hành vi thu giữ có hợp pháp hay không.

3.2. Quyền được thông báo và được công khai thông tin đúng luật trước khi thu giữ

Đối với bất động sản, khoản 3 Điều 198a quy định:

“Chậm nhất 15 ngày trước ngày tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ phải thực hiện thủ tục công khai thông tin về thời gian, địa điểm thu giữ tài sản bảo đảm, tài sản bảo đảm được thu giữ, lý do thu giữ.”

Các hình thức công khai thông tin bao gồm:

“Đăng tải thông tin trên trang thông tin điện tử của mình;”

“Gửi văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan Công an cấp xã nơi có tài sản bảo đảm;”

“Niêm yết văn bản thông báo tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bên bảo đảm đăng ký địa chỉ theo hợp đồng bảo đảm và trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản bảo đảm;”

“Thông báo cho bên bảo đảm, người đang giữ tài sản bảo đảm (nếu có) theo phương thức thông báo đã thỏa thuận tại hợp đồng bảo đảm.”

Đối với động sản, khoản 4 Điều 198a quy định:

“Trước khi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm là động sản, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ phải thực hiện thủ tục công khai thông tin về tài sản bảo đảm được thu giữ, lý do thu giữ.”

Từ các quy định này, bên vay có quyền kiểm tra việc thông báo và công khai thông tin có được thực hiện đúng quy định hay không.

3.3. Quyền giám sát việc thu giữ, lập biên bản và ghi nhận hiện trạng

Khoản 5 Điều 198a quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan Công an cấp xã nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, thực hiện việc bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm.”

Trong trường hợp bên bảo đảm không hợp tác hoặc không có mặt, khoản 5 Điều 198a tiếp tục quy định:

“Trường hợp bên bảo đảm không hợp tác hoặc không có mặt theo thông báo của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm tham gia chứng kiến và ký biên bản thu giữ tài sản bảo đảm.”

Bên vay có quyền giám sát quá trình thu giữ, yêu cầu lập biên bản và ghi nhận hiện trạng tài sản để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.

3.4. Quyền yêu cầu việc thu giữ không vượt quá giới hạn pháp luật

Khoản 6 Điều 198a quy định rõ giới hạn bắt buộc:

“Trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ, tổ chức được ủy quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản này không được áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.”

Khoản 7 Điều 198a quy định thêm:

“Căn cứ quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ phải xây dựng và ban hành quy định nội bộ về trình tự, thủ tục thực hiện thu giữ tài sản bảo đảm, bao gồm cả quy định khi thực hiện việc ủy quyền thu giữ tài sản bảo đảm quy định tại khoản 6 Điều này.”

Bên vay có quyền yêu cầu ngân hàng làm rõ việc thực hiện theo quy trình nội bộ đã ban hành, đặc biệt trong các tình huống thu giữ phát sinh va chạm hoặc xung đột.

4. Những rủi ro bên vay thường gặp nếu không hiểu đúng quyền của mình

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tín dụng ngân hàng, nhiều bên vay gặp rủi ro do:

• Cho rằng ngân hàng có toàn quyền đối với tài sản thế chấp
• Không đối chiếu đủ điều kiện thu giữ theo khoản 2 Điều 198a
• Không kiểm tra nghĩa vụ công khai thông tin trước khi thu giữ
• Không lập biên bản, không ghi nhận hiện trạng và diễn biến thu giữ
• Chậm trễ trong việc phản ứng hoặc bảo vệ quyền lợi hợp pháp

Các thiếu sót này có thể khiến bên vay mất cơ hội bảo vệ tài sản hoặc giảm đáng kể khả năng thương lượng nghĩa vụ.

5. Khi nào bên vay nên nhờ luật sư bảo vệ quyền lợi?

Bên vay nên cân nhắc việc có luật sư tham gia khi rơi vào một trong các trường hợp sau:

• Ngân hàng tiến hành thu giữ có dấu hiệu thiếu điều kiện tại khoản 2 Điều 198a
• Có tranh chấp về tài sản, về nghĩa vụ công khai thông tin, hoặc về trình tự thu giữ
• Phát sinh tranh chấp về giá trị, phương thức xử lý tài sản bảo đảm
• Ngân hàng khởi kiện hoặc đã có bản án, quyết định thi hành án liên quan khoản vay

Luật sư giúp đánh giá tính hợp pháp của việc thu giữ theo đúng Điều 198a, từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên vay trên cơ sở đúng luật và đúng trình tự.

6. Kết luận

Việc ngân hàng thu giữ tài sản thế chấp không đồng nghĩa bên vay mất toàn bộ quyền đối với tài sản. Điều 198a Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi, bổ sung năm 2025 đặt quyền thu giữ trong khuôn khổ điều kiện và thủ tục chặt chẽ.

Trong tranh chấp tín dụng ngân hàng, vai trò của luật sư bảo vệ bên vay không nhằm đối đầu, mà nhằm bảo đảm mọi hành vi thu giữ và xử lý tài sản được thực hiện đúng luật, đúng trình tự và công bằng.

Xem thêm: Xung đột quyền và lợi ích trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm

Xem thêm: Tại sao bên vay và bên thế chấp cần Luật sư bảo vệ?

Xem thêm: Luật sư bảo vệ bên vay, bên thế chấp như thế nào?

 

CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

Đồng hành pháp lý – Chuyên sâu, hiệu quả, tín thác

HT Legal VN hân hạnh được đồng hành và cung cấp dịch vụ pháp lý cho Quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Văn phòng TP. Hồ Chí Minh
• VP1: 12 Hẻm 602/37 Điện Biên Phủ, phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh
• VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, phường Tân Sơn, TP. Hồ Chí Minh

Văn phòng TP. Hà Nội
• VP3: 5 Ngách 252/115 phố Tây Sơn, phường Đống Đa, TP. Hà Nội

📧 Email: info@htlegalvn.com
📞 Hotline: 09 6161 4040 – 09 2222 4040