Mua phải đất đang tranh chấp, cần giải quyết như thế nào?
Tranh chấp đất đai là một chủ đề luôn nóng từ trước đến nay, việc giải quyết những tranh chấp diễn ra rất phức tạp. Có một thực tế là nhiều người dân khi mua đất đã mua phải những mảnh đất đang có tranh chấp nhưng không biết và khi phát hiện ra thì cũng chưa biết phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi hợp pháp của mình.
Vậy pháp luật Việt Nam quy định giải quyết vấn đề tranh chấp về đất đai như thế nào? Công ty Luật TNHH HT Legal VN sẽ gửi đến bạn những quy định của pháp luật hiện hành, cũng như những cách giải quyết khi mua phải đất đang tranh chấp.
I. Cơ sở pháp lý.
Bộ Luật tố tụng dân sự 2015
Luật Đất đai 2013
Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP
II. Nội dung
1. Đất đang tranh chấp là gì?
Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Với khái niệm này thì tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng. Như vậy, khi có tranh chấp thì sẽ có rất nhiều mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng pháp luật để giải quyết rất khó. Theo đó, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định cụ thể và rõ ràng hơn, tranh chấp đất đai được chia làm 03 trường hợp:
(1) Tranh chấp quyền sử dụng đất;
(2) Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất;
(3) Tranh chấp liên quan đến đất.
Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai là rất phức tạp. Vì vậy, để tránh trường hợp mua phải đất tranh chấp bạn cần phải tìm hiểu rõ về thông tin chuyển nhượng trước đây của đất, các giấy tờ liên quan về nguồn gốc đất là rất cần thiết trước khi quyết định mua đất.
2. Khi mua phải đất đang tranh chấp thì phải giải quyết như thế nào?
Trước hết, cần kiểm tra lại toàn bộ giấy tờ mua bán và hồ sơ thửa đất, xem xét và xác định thửa đất mình mua thuộc loại chấp gì? Tranh chấp với ai? Từ thời điểm nào? Xác định rõ các vấn đề trên thì đưa ra hướng giải quyết nào cho phù hợp và bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình.
Dưới đây là các hướng giải quyết khi mua phải đất đang tranh chấp mà Công ty TNHH Luật HT Legal VN cung cấp cho bạn.
THƯƠNG LƯỢNG
Thương lượng là một biện pháp khá phổ biến và thích hợp để giải quyết tranh chấp do tính chất đơn giản và không bị ràng buộc bởi các thủ tục pháp lý. Pháp luật rất ưu tiên việc thỏa thuận, thương lượng và đàm phán để tìm ra phương án giải quyết tốt nhất cho các bên. Đây là phương án tối ưu nhất, tiết kiệm được chi phí và thời gian đồng thời cũng thể hiện thái độ thiện chí, hợp tác, trung thực giữa các bên. Kết quả của thương lượng có giá trị ràng buộc đối với các bên.
HÒA GIẢI
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp có nhiều ưu điểm. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải cơ sở. Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận lựa chọn ra một bên trung gian, độc lập, có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm giải quyết tranh chấp để đưa ra các lời khuyên về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Lưu ý: không phải tất cả các trường hợp về tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05 tháng 05 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao có quy định tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hòa giải tại Ủy ban là xã, phường, thị trấn nơi có đất không phải là điều kiện bắt buộc, mà người mua có thể khởi kiện luôn tại Tòa án nhân dân.
KHỞI KIỆN
Mặc dù thủ tục khởi kiện vụ án dân sự khá phức tạp nhưng đây là phương thức giải quyết phổ biến và được đảm bảo thực hiện bởi Nhà nước. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Trường hợp 2: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện, cấp tỉnh);
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Hồ sơ khởi kiện được chuẩn bị như sau:
+ Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017). Kèm theo đơn khởi kiện là các tài liệu chứng cứ chứng minh kèm theo đơn
+ Giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân
+ Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan.
+ Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp.
+ Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán.
Trên đây là hướng dẫn giải quyết khi mua phải đất đang tranh chấp. Nhìn chung, tranh chấp phát sinh khi mua bán nhà đất trên thực tế là một vấn đề tương đối phức tạp. Để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch dân sự, cách xác định đất có đủ điều kiện để được thực hiện quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không là vô cùng quan trọng và cần thiết. Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn của chúng tôi vui lòng liên hệ.
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040