Mua Nhà Vi Bằng Bị Thế Chấp – Rủi Ro & Giải Pháp Bảo Vệ Quyền Lợi (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH)
MUA NHÀ VI BẰNG, ĐÃ NHẬN ĐẤT NHƯNG CHƯA SANG TÊN – BÊN BÁN CÓ ĐƯỢC MANG ĐI THẾ CHẤP NGÂN HÀNG?
HT LEGAL VN | CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
Tình huống thực tế:
Một cá nhân đã nhận tiền, bàn giao đất và các bên đã thực hiện gần như toàn bộ giao dịch chuyển nhượng, nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Sau đó, người này lại mang toàn bộ khu đất đi thế chấp ngân hàng. Hành vi đó có hợp pháp không? Ai là người cần được pháp luật bảo vệ?
1. Phân tích pháp lý:
Trước hết, phải khẳng định về mua nhà, đất bằng vi bằng là rủi ro và không đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật và khả năng xảy ra rủi ro, tranh chấp là cực kỳ cao.
Nhưng tình huống trên phát sinh trên thực tế khá nhiều, vấn đề là khi giao dịch bất động sản phải đảm bảo pháp lý, ký kết có công chứng và đảm bảo mọi điều kiện có hiệu lực của pháp luật để bảo vệ tài sản của mình.
Nếu vì một lý do nào đó, việc mua bán chỉ bằng vi bằng, mà chủ cũ đem đi thế chấp thì hành vi thế chấp đó là trái pháp luật và chúng ta cần căn cứ các kinh nghiệm sau để bảo vệ quyền lợi:
2. Theo quy định pháp luật hiện hành:
– Điều 117, 122, 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự về chủ thể, nội dung và hình thức;
– Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất: Đất phải không có tranh chấp, có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng và được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền;
– Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: Trường hợp giao dịch bằng văn bản vi phạm quy định về công chứng nhưng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực;
– Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng – chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định pháp luật.
3. Trường hợp tài sản đã chuyển nhượng thực tế (nhưng chưa sang tên) lại bị mang đi thế chấp:
– Người nhận chuyển nhượng đã được quyền thực tế về chiếm hữu (quản lý), sử dụng tài sản này.
– Người chuyển nhượng không còn thực quyền định đoạt, vì đất đã chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng sử dụng ổn định, sinh sống thường xuyên.
– Việc thế chấp khi biết rõ tài sản đã thuộc quyền kiểm soát của người khác là hành vi vi phạm điều cấm, vi phạm thỏa thuận và có thể dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu do không đáp ứng điều kiện chủ thể và nội dung hợp pháp. Tuy nhiên nếu ngân hàng chứng minh họ hoàn toàn không biết và không thể biết về việc chuyển nhượng thực tế, đã thẩm định kỹ theo Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, thì vẫn có thể được xem xét bảo vệ quyền lợi dưới tư cách bên thứ ba ngay tình.
4. Hệ quả pháp lý:
– Nếu chứng minh được việc chuyển nhượng thực tế đã hoàn tất phần lớn nghĩa vụ, người dân có thể yêu cầu Tòa án chấp thuận:
– Tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu;
– Công nhận hiệu lực giao dịch mua bán, dù chưa công chứng;
– Bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của người mua thiện chí.
5. Khuyến nghị:
– Luôn thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản đúng quy định pháp luật: phải lập thành văn bản, có công chứng và sang tên theo đúng trình tự.
Trường hợp đã mua bằng vi bằng hoặc giấy tay, cần:
– Nhanh chóng hoàn tất thủ tục pháp lý;
– Lưu giữ đầy đủ hồ sơ: giấy viết tay, biên nhận tiền, hóa đơn điện nước, hình ảnh sử dụng đất, vi bằng…
– Chủ động liên hệ luật sư và phát sinh tranh chấp thì kịp thời nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN
*Đồng hành pháp lý – Chuyên sâu, tận tâm, hiệu quả*
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 12 Hẻm 602/37 Điện Biên Phủ, phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, phường Tân Sơn, TP. Hồ Chí Minh
VP3: 5 Ngách 252/115 phố Tây Sơn, phường Đống Đa, TP. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 2222 4040