KỸ NĂNG LUẬT SƯ BẢO VỆ KHÁCH HÀNG KHI TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG BỊ XỬ LÝ (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN TÂN BÌNH, BÌNH THẠNH TP HỒ CHÍ MINH)

Do nhu cầu về vốn để phục vụ hoạt động mở rộng sản xuất, kinh doanh nên nhiều cá nhân, doanh nghiệp ký hợp đồng tín dụng vay tiền tại các Ngân hàng, Tổ chức tín dụng. Vì một số nguyên nhân chủ quan cũng như khách quan dẫn đến việc kinh doanh, sản xuất trì trệ, dẫn đến việc nợ quá hạn và Ngân hàng căn cứ vào hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản để phát mãi tài sản nhằm thu hồi nợ. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc nhận thế chấp hoặc xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng cũng phù hợp quy định pháp luật. Luật sư tại Công ty Luật HT Legal VN với nhiều năm kinh nghiệm trong việc xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng có những phân tích thực tiễn giải quyết vụ án Tranh chấp hợp đồng tín dụng và xử lý tài sản thế chấp nhằm bảo vệ người đi vay một cách hiệu quả như sau:

1. Ngân hàng ký lại hợp đồng tín dụng không hỏi ý kiến bên thế chấp. 

Thực tế có nhiều trường hợp, Ngân hàng với bên đi vay ký lại hợp đồng tín dụng mới và hợp đồng tín dụng mới có thể là một cách thức Ngân hàng giãn nợ cho bên vay, là một hình thức đáo hạn hợp đồng tín dụng hoặc bên vay vay thêm tiền nên ký lại hợp đồng mới bao gồm cả khoản vay cũ trước đó. Khi ký hợp đồng tín dụng mới, đồng thời 2 bên đã thanh lý hợp đồng tín dụng cũ (cả 2 bên đều khẳng định đã giải quyết xong việc trả nợ đối với hợp đồng tín dụng cũ). Tuy nhiên, hợp đồng tín dụng cũ có hợp đồng phụ là hợp đồng thế chấp tài sản, để đảm bảo cho khoản vay. Như vậy, tài sản bảo đảm cho hợp đồng cũ có đương nhiên dùng để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng mới hay không.

Ví dụ: Doanh nghiệp A ký hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng B, số tiền 100 tỷ đồng. Để đảm bảo khoản vay, ông Nguyễn Văn K đã ký hợp đồng thế chấp 1.000 m2 quyền sử dụng đất tại huyện X, TP. Y đứng tên ông K. Đến hạn trả nợ, do chưa kịp thu tiền bán hàng nên Doanh Nghiệp A thỏa thuận lại với Ngân hàng B để tìm cách giãn nợ cho Doanh Nghiệp A. Ngân hàng B với Doanh nghiệp A đã tiến hành thanh lý khoản nợ cũ và ký hợp đồng tín dụng mới nhằm mục đích giãn nợ cho Doanh nghiệp B. Ông K lại không được thông báo về việc ký hợp đồng tín dụng mới.

–  Trong trường hợp này, Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông K sẽ thu thập tài liệu, chứng cứ xem xét hợp đồng tín dụng cũ có nội dung về thỏa thuận bên bảo lãnh bằng tài sản bảo đảm chỉ bảo lãnh cho riêng hợp đồng tín dụng này thì có căn cứ xác định quyền sử dụng 1.000 m2 đất của ông K không có nghĩa vụ bảo đảm cho hợp đồng tín dụng mới ký của Ngân hàng và ông A. Bởi lẽ, 2 hợp đồng tín dụng cũ và mới là 2 hợp đồng hoàn toàn riêng biệt về pháp lý, hợp đồng tín dụng cũ đã thanh lý thì hợp đồng thế chấp đương nhiên bên bảo lãnh cũng chấm dứt nghĩa vụ theo Điều 327 của Bộ luật dân sự năm 2015: “Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt”.

Tuy nhiên, tại hợp đồng thế chấp có nội dung thỏa thuận bên bảo lãnh dùng tài sản để đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng cũ và các hợp đồng tín dụng khác phát sinh trong tương lai. Nếu Luật sư bảo vệ cho bên đi vay thì nên lưu ý trường hợp này hai bên Ngân hàng và bên đi vay ký kết hợp đồng tín dụng lần sau mà không thông báo với bên thế chấp tài sản thì khi xảy ra tranh chấp, Ngân hàng vẫn có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm ở Hợp đồng tín dụng cũ để đảm bảo cho khoản vay ở hợp đồng tín dụng mới.

Ví dụ: Doanh nghiệp A ký hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng B, số tiền 100 tỷ đồng. Để đảm bảo khoản vay, ông Nguyễn Văn K đã ký hợp đồng thế chấp 1.000 m2 quyền sử dụng đất tại huyện X, TP. Y đứng tên ông K, nhưng trong hợp đồng thế chấp có điều khoản: Bên bảo lãnh (ông K) đồng ý dùng tài sản thế chấp là 1.000 m2 quyền sử dụng đất tại huyện X, TP. Y đứng tên ông K để đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng này và các hợp đồng tín dụng khác phát sinh trong tương lai giữa Doanh nghiệp A và Ngân hàng B. Thì khi Doanh Nghiệp A và Ngân hàng B ký hợp đồng tín dụng mới, khi Doanh nghiệp A để nợ quá hạn thì Ngân hàng B vẫn có quyền xử lý 1.000 m2 quyền sử dụng đất tại huyện X, TP. Y để trả khoản vay 100 tỷ của Doanh nghiệp A và lãi suất kèm theo mà không cần thông báo hay có sự đồng ý của ông K.

2. Tài sản thế chấp Ngân hàng là quyền tài sản, nhãn hiệu, thương hiệu

Tại Điều 115 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”. Trong đó quyền sở hữu trí tuệ theo Điều 4 của Luật sở hữu trí tuệ năm 2005 định nghĩa: “Quyền sở hữu trí tuệ là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cây trồng.”. Và Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức, cá nhân đối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẫn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu và quyền chống cạnh tranh không lành mạnh.

Khi Ngân hàng chấp nhận quyền tài sản làm tài sản bảo lãnh cho khoản vay thì cũng tương tự như những tài sản khác dùng để đảm bảo cho khoản vay. Do đó, khi đến hạn trả nợ mà người đi vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì quyền tài sản vẫn bị xử lý như xử lý các tài sản bảo đảm khác. Khi xử lý tài sản bảo đảm là các nhãn hiệu hay tên thương mại của Doanh nghiệp hay cá nhân nào đó thì câu hỏi đặt ra là có cần văn bản ủy quyền xử lý tài sản này không, và Ngân hàng không phải chủ thương hiệu có được bán đấu giá, phát mãi quyền tài sản này không. Câu trả lời là hoàn toàn được quyền tài sản như quyền sở hữu công nghiệp, nhãn hiệu hàng hóa, tên thương mại cũng có thể được chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức khác thì Ngân hàng vẫn có thể bán đấu giá quyền tài sản để thu hồi nợ.

Ví dụ: Doanh nghiệp A kinh doanh cà phê sử dụng chính tên thương hiệu cà phê của mình là một loại thương hiệu cà phê nổi tiếng để đảm bảo cho khoản vay 100 tỷ đối với Ngân hàng B. Đến hạn trả nợ, do kinh doanh không hiệu quả Doanh nghiệp A không trả được cho Ngân hàng. Trong trường hợp này, Ngân hàng B vẫn có quyền thực hiện việc bán đấu giá Thương hiệu cà phê để thu hồi nợ nếu có thỏa thuận mà không cần có văn bản ủy quyền của Doanh nghiệp A hoặc khởi kiện ra Tòa án giải quyết tùy trường hợp.

3. Trên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 của Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Trong  trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”.

Đối chiếu quy định trên, khi Ngân hàng nhận thế chấp là quyền sử dụng đất nhưng trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình cho Ngân hàng (hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật). Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng và người thế chấp vẫn có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).

Ví dụ: Ngân hàng A và Công ty B ký Hợp đồng tín dụng số cho vay 10.000.000.000 đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất tại quận G, thành phố H thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông T và bà L. Tuy nhiên, trên thửa đất có thêm căn nhà 3 tầng của anh H. Khi nợ đến hạn, Công ty B không trả được nợ nên Ngân hàng A khởi kiện yêu cầu Công ty B trả 10 tỷ và lãi suất đồng thời đề nghị được phát mãi nhà và đất theo hợp đồng thế chấp để trả khoản nợ của Công ty B. Anh H không đồng ý và đề nghị tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu vì có căn nhà 3 tầng của anh H trên đất, không đồng ý việc phát mãi nhà và đất. Trong trường hợp này theo Án lệ số 11/2017/AL “về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp” được Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 thì Hợp đồng thế chấp nhà và đất giữa Ngân hàng A và ông T, bà L vẫn có hiệu lực pháp luật. Và khi Ngân hàng bán tài sản thế chấp để xử lý nợ thì anh H có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất gắn với căn nhà 3 tầng của anh H.

4. Ngân hàng được quyền tự ý xử lý tài sản hay việc xử lý tài sản thế chấp phải do Tòa án quyết định.

Hợp đồng tín dụng có biện pháp bảo đảm là thế chấp tài sản, trong trường hợp các bên đều có thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp: Trường hợp bên vay vi phạm hợp đồng hoặc không trả được nợ khi đến hạn hoặc trả không đủ thì bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp như trực tiếp bán tài sản, đấu giá tài sản để thu hồi nợ thì Ngân hàng có quyền thu giữ tài sản và bán tài sản để thu hồi nợ mà không cần phải khởi kiện ra Tòa án để được bán tài sản nhằm thu hồi nợ.

Ví dụ: Ngân hàng A và Công ty B ký hợp đồng tín dụng cho Công ty B vay số tiền 10 tỷ đồng. Đồng thời hai bên cũng ký 3 hợp đồng thế chấp tài sản và có thỏa thuận như sau: “Trong trường hợp Công ty B vi phạm hợp đồng hoặc không trả được nợ khi đến hạn hoặc trả không đủ thì Ngân hàng có toàn quyền quyền xử lý tài sản thế chấp như trực tiếp bán tài sản để thu hồi nợ.”.

Khi đến hạn trả nợ, Công ty B không trả được nợ nên Ngân hàng A tiến hành thu giữ tài sản và bán đấu giá hết 3 tài sản tại hợp đồng thế chấp được 9 tỷ đồng. Vì còn 1 tỷ đồng tiền gốc chưa trả và lãi phát sinh nên Ngân hàng A tiếp tục khởi kiện ra Tòa yêu cầu Công ty B trả số tiền còn lại trên. Công ty B không đồng ý việc Ngân hàng A tự ý bán tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của Công ty B và yêu cầu tuyên bố những hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu. Trường hợp này, do các bên đã có thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp trước đó tại hợp đồng thế chấp. Do đó, Tòa án vẫn có cơ sở chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng A và bác yêu cầu của Công ty B, trừ khi Công ty B chứng minh được việc thu giữ hoặc bán đấu giá tài sản đó là trái quy định pháp luật.

Lưu ý: Trong trường hợp này, nếu tài sản thế chấp là động sản, Ngân hàng A đang quản lý thì Ngân hàng được quyền xử lý. Tuy nhiên, nếu tài sản thế chấp là bất động sản như nhà và đất có người đang sinh sống, quản lý tài sản mà bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu không giao tài sản bảo đảm hoặc giao không đúng theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm hoặc không đủ cơ sở pháp lý để tiến hành thu giữ và bán đấu giá theo quy định pháp luật, thì Ngân hàng phải khởi kiện ra Tòa án về việc “Tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu”. Hoặc bên đang quản lý tài sản đồng ý giao nhà và đất nhưng không đồng ý để Ngân hàng A bán đấu giá tài sản thì Ngân hàng A sẽ phải khởi kiện về việc “Tranh chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu”.

Nhìn chung, thông thường khi nợ đến hạn, người thế chấp hoặc người đang quản lý tài sản hầu hết không hợp tác với Ngân hàng trong việc giao tài sản hoặc bán đấu giá tài sản nên Ngân hàng thường sẽ lựa chọn phương án Thu giữ và bán đấu giá tài sản thế chấp hoặc khởi kiện vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” đồng thời yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm để xử lý nợ tại Tòa án.

5. Ngân hàng đang xử lý tài sản thế chấp thì Doanh nghiệp bị mở thủ tục phá sản:

Trường hợp tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là tài sản của doanh nghiệp đã bị Tòa án thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản và đang trong quá trình giải quyết vụ việc phá sản thì tổ chức tín dụng, Ngân hàng không có quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp này được thực hiện theo quy định của Luật Phá sản.

Theo Điều 41 của Luật Phá sản năm 2014 quy định: “Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày Tòa án nhân dân thụ lý vụ việc phá sản, việc tạm đình chỉ thực hiện nghĩa vụ về tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã mất khả năng thanh toán được thực hiện như sau:

1. Cơ quan thi hành án dân sự phải tạm đình chỉ thi hành án dân sự về tài sản mà doanh nghiệp, hợp tác xã là người phải thi hành án, trừ bản án, quyết định buộc doanh nghiệp, hợp tác xã mất khả năng thanh toán bồi thường về tính mạng, sức khỏe, danh dự hoặc trả lương cho người lao động. Việc tạm đình chỉ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

2. Tòa án nhân dân, Trọng tài phải tạm đình chỉ việc giải quyết vụ việc dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động có liên quan đến nghĩa vụ tài sản mà doanh nghiệp, hợp tác xã là một bên đương sự”.

Ngân hàng đang khởi kiện Doanh nghiệp để yêu cầu Doanh nghiệp trả nợ, nhưng Doanh nghiệp này đang bị Tòa án thụ lý vụ án mở thủ tục phá sản thì việc khởi kiện phải bị tạm đình chỉ.

Ví dụ: Ngân hàng A khởi kiện Công ty B yêu cầu trả khoản nợ 10 tỷ và xử lý tài sản thế chấp của Công ty B tại Tòa án huyên H. Tuy nhiên, Tòa án tỉnh K, đang thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản của Công ty B. Trường hợp này, Tòa án huyện H phải ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án Tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng A và Công ty B.

Để được tư vấn pháp luật cụ thể về vấn đề của bạn, vui lòng liên hệ:

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com          Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040