Hợp đồng thế chấp bất động sản có vô hiệu khi hiện trạng tài sản thực tế khác với biên bản thẩm định và định giá?

Câu hỏi: Chào Công ty Luật TNHH HT Legal VN,

Năm 2020, tôi có cho con xây dựng nhà ở trên đất của tôi và con tôi đã bỏ tiền ra xây dựng một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất. Tôi có hứa sau này sẽ làm thủ tục tách thửa để tặng cho con quyền sử dụng phần diện tích đất trên đó có nhà ở. Năm 2022, tôi đã ký hợp đồng vay ngân hàng X số tiền 2 tỷ đồng với tài sản bảo đảm cho khoản vay là quyền sử dụng thửa đất nói trên. Do nhà chưa hoàn thành thủ tục hoàn công và cũng không có giấy tờ gì liên quan việc xây dựng nên biên bản thẩm định và định giá tài sản thế chấp của ngân hàng không mô tả tài sản ngôi nhà 3,5 tầng của con tôi xây trên đất.

Vậy cho tôi hỏi, tôi có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu không vì hiện trạng tài sản mà tôi thực tế quản lý sử dụng không giống như hiện trạng được ghi trong biên bản thẩm định và định giá tài sản thế chấp?

Cảm ơn quý khách hàng đã tin tưởng sử dụng dịch vụ pháp lý của Công ty Luật TNHH HT Legal VN, liên quan đến vấn đề được hỏi, chúng tôi giải đáp thắc mắc như sau:

Trả lời:

Thứ nhất, đối với quyền sử dụng đất, căn cứ Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015: “1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.” Trong trường hợp của bạn, bạn chỉ hứa tặng cho con bằng miệng, đất cũng chưa được tách thửa và sang tên sổ đỏ nên về mặt pháp lý mảnh đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn.

Đối với ngôi nhà 3,5 tầng trên đất do con bạn bỏ tiền xây dựng, căn nhà được tạo lập bằng tài sản của con bạn, việc xây dựng này được bạn cho phép, không phản đối. Do đó, căn nhà thuộc quyền sở hữu của con bạn.

Thứ hai, về mối quan hệ hiệu lực giữa biên bản thẩm định và định giá tài sản thế chấp và hợp đồng thế chấp:

Căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Ngoài ra Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về công nhận Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp có hướng dẫn như sau:

“Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật…

… Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).“

Theo đó, trong trường hợp này, đối với biên bản thẩm định và định giá tài sản thế chấp của ngân hàng, trường hợp này bộ phận thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng không ghi nhận thực trạng ngôi nhà 3,5 tầng tồn tại trên phần diện tích đất thế chấp là vi phạm nghiêm trọng quy trình thẩm định tài sản bảo đảm và thực hiện chưa đúng quy định nội bộ của Ngân hàng và các quy định pháp luật về thẩm định tài sản thế chấp. Đây là lỗi nghiệp vụ từ phía ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng và khách hàng, đặc biệt khi xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, về hiệu lực hợp đồng thế chấp với ngân hàng, trong trường hợp này, trên đất của khách hàng có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của khách hàng, có tài sản thuộc sở hữu của con khách hàng. Bạn chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình cho ngân hàng.

Ngoài ra, Biên bản thẩm định và định giá tài sản không là điều kiện bắt buộc ảnh hưởng đến hình thức và nội dung của hợp đồng thế chấp. Nội dung và hình thức của hợp đồng thế chấp cũng phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Như vậy, khách hàng không thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu vì lí do hiện trạng tài sản mà thực tế quản lý sử dụng không giống như tài sản được ghi trong biên bản thẩm định và định giá tài sản thế chấp. Điều này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích tốt nhất cho bên thế chấp cũng như bên nhận thế chấp (ngân hàng).

Xét ở tư duy pháp lý và phương diện giải quyết vụ việc tại Tòa án, do nội dung câu hỏi chưa đầy đủ về các tình tiết vụ việc như bạn có trao đổi rõ ràng về hiện trạng tài sản nhà, thửa đất với cán bộ tín dụng chưa, hồ sơ pháp lý tài sản hiện tại như thế nào? con bạn có biết bạn đang vay ngân hàng không? việc xác minh, thẩm định tài sản có thực hiện kiểm tra trên thực tế, có chụp hình và làm các nghiệp vụ về xác minh thực địa theo quy định pháp luật không? có bàn bạc, trao đổi hoặc có lợi ích vật chất gì khác nhằm làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác hay không? …tùy theo tính chất hình vi, tình huống thực tế, ngay tình hay không ngay tình và tính chất lỗi của các bên có liên quan theo thực tế hồ sơ thì Tòa án mới có cơ sở để tuyên bố vô hiệu hay không?

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật.

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com              Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040

Thêm một đoạn văn bản ở đây. Nhấp vào ô văn bản để tùy chỉnh nội dung, phong cách phông chữ và màu sắc của đoạn văn của bạn.