ĐẤT BỊ CHỒNG RANH: KHIẾU NẠI VIỆC CẤP SỔ HỒNG HAY GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI?

Hai thửa đất liền kề đã sử dụng ổn định nhiều năm, nhưng khi đối chiếu Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính và hiện trạng nhà ở lại xuất hiện chênh lệch diện tích, dấu hiệu chồng lấn ranh giới. Người sử dụng đất thường băn khoăn: nên khiếu nại việc cấp sổ hồng hay yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh giới?

Câu trả lời có thể là một trong hai hoặc cả hai thủ tục, tùy vấn đề cần giải quyết. Điều quan trọng là không đồng nhất việc xem xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận với việc xác định ranh giới, quyền sử dụng đất giữa các hộ liền kề.

1. Khiếu nại việc cấp Giấy chứng nhận: Xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính

Điều 237 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Khi cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất bên cạnh ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, người có liên quan có thể yêu cầu xem xét căn cứ cấp giấy, hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, kết quả đo đạc, xác định diện tích, ranh giới và trình tự thực hiện. Nội dung khiếu nại phải xác định rõ quyết định hoặc hành vi bị khiếu nại cùng quyền lợi bị ảnh hưởng.

Thẩm quyền: Việc giải quyết tuân theo Luật Khiếu nại và quy định phân định thẩm quyền trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp, trong đó có Nghị định 141/2025/NĐ-CP. Với Giấy chứng nhận do cơ quan cấp huyện trước đây ban hành, phải xác định đúng chủ thể ban hành và nhiệm vụ đã chuyển giao cho cấp xã hoặc cấp tỉnh; không mặc nhiên cho rằng mọi trường hợp đều do Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết.

Thời hiệu: Theo nguyên tắc chung tại Điều 9 Luật Khiếu nại, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, trừ thời gian có trở ngại khách quan theo quy định. Một Giấy chứng nhận được cấp từ nhiều năm trước không có nghĩa đương nhiên còn hoặc hết thời hiệu; thời điểm biết được và các chứng cứ liên quan phải được xem xét cụ thể. Cần phân biệt việc cơ quan nhận đơn với việc đã thụ lý khiếu nại.

Kết quả và hệ quả: Khi khiếu nại đã được thụ lý và được tiếp tục giải quyết về nội dung, người có thẩm quyền phải ban hành quyết định giải quyết theo luật. Nếu có căn cứ tạm đình chỉ hoặc đình chỉ, việc xử lý phải được thực hiện bằng quyết định theo quy định. Khiếu nại không có căn cứ thì quyết định bị khiếu nại có thể được giữ nguyên. Nếu phát hiện vi phạm, việc xử lý Giấy chứng nhận phải tuân thủ Điều 152 Luật Đất đai và các quy định về thẩm quyền, thủ tục hiện hành, trong đó có Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Nộp đơn khiếu nại không tự làm Giấy chứng nhận mất hiệu lực.

2. Tranh chấp ranh giới: Xác định phạm vi quyền sử dụng đất giữa hai bên

Đây là việc các bên không thống nhất đường ranh hoặc phần diện tích thực tế mỗi bên có quyền sử dụng. Chênh lệch con số diện tích trên giấy tờ, tự nó, chưa đủ để kết luận bên nào lấn chiếm. Cần đối chiếu các hồ sơ địa chính qua từng thời kỳ, bản đồ, mốc giới, hiện trạng quản lý sử dụng, công trình xây dựng và chứng cứ khác.

Hòa giải tại UBND cấp xã: Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai thuộc diện phải hòa giải theo quy định, Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất tổ chức hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu. Kết quả phải được lập thành biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Việc kiểm tra hiện trạng và phối hợp đo đạc cần được xem xét khi cần thiết để làm rõ dấu hiệu chồng lấn; hòa giải không đồng nghĩa với cơ quan hòa giải được tự ý xác lập ranh giới mới hoặc hủy Giấy chứng nhận.

Nếu hòa giải thành: Thỏa thuận hợp pháp về ranh giới, diện tích là cơ sở thực hiện các bước pháp lý tiếp theo. Theo khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai, trường hợp hòa giải thành làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản này đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Biên bản hòa giải không tự động sửa hoặc hủy sổ hồng.

Nếu hòa giải không thành: Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024, trường hợp một hoặc các bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 thì tranh chấp thuộc thẩm quyền Tòa án. Trường hợp các bên đều không có Giấy chứng nhận và giấy tờ theo luật định, các bên có thể lựa chọn yêu cầu giải quyết hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định phân định thẩm quyền trong mô hình chính quyền hai cấp, đối với loại tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc diện được lựa chọn thủ tục hành chính, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết. Cần phân biệt việc tổ chức hòa giải tại UBND cấp xã với việc ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Đặc biệt, yêu cầu hòa giải bắt buộc đối với tranh chấp xác định quyền sử dụng đất không nên đánh đồng với mọi tranh chấp liên quan đến đất, như một số tranh chấp hợp đồng hoặc thừa kế, vốn có thể có điều kiện khởi kiện khác nhau.

3. Có phải chờ giải quyết xong khiếu nại mới được hòa giải ranh giới?

Không có quy định chung buộc phải chờ như vậy. Khiếu nại việc cấp Giấy chứng nhận và hòa giải tranh chấp ranh giới có đối tượng, kết quả pháp lý riêng, nên trong trường hợp phù hợp có thể được xử lý đồng thời.

Tuy nhiên, việc có được tiếp tục từng thủ tục ở một vụ việc cụ thể còn phụ thuộc phạm vi đã được cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án thụ lý, giải quyết; những quyết định, bản án đã có hiệu lực phải được tôn trọng. Không được sử dụng một thủ tục để giải quyết lại vấn đề đã được phán quyết có hiệu lực pháp luật.

Theo kinh nghiệm thực tế, đọc bản án phải bắt đầu từ phần Quyết định (phần tuyên án) để xác định Tòa chấp nhận hay bác yêu cầu nào, ai có quyền và nghĩa vụ gì, phạm vi phải thi hành đến đâu. Tiếp đó, đọc phần Nhận định để hiểu chứng cứ, căn cứ pháp luật và giới hạn những vấn đề Tòa đã xem xét. Hai phần cần được đối chiếu với nhau; không thể tách một nhận xét trong phần Nhận định để suy diễn thành phán quyết mà Tòa không tuyên. Nếu bản án phúc thẩm giữ nguyên hoặc sửa bản án sơ thẩm thì phải đọc cả hai bản án, kể cả bản vẽ, sơ đồ, trích đo được viện dẫn để xác định đối tượng phán quyết.

Ví dụ thứ nhất: Trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng một phần đất mà các bên chưa bàn giao đất, nếu Tòa chỉ tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc hoàn trả số tiền đã nhận, thì phán quyết giải quyết hiệu lực hợp đồng và nghĩa vụ hoàn trả. Không thể từ đó suy ra Tòa đã xác định đường ranh các thửa đất liền kề khi phần Quyết định không có nội dung này.

Ví dụ thứ hai: Trong tranh chấp lấn chiếm, nếu Tòa tuyên buộc một bên giao trả 12 m² đất theo vị trí, mốc giới trên sơ đồ trích đo được viện dẫn và kèm theo bản án, thì phạm vi giao trả được xác định theo nội dung tuyên và tài liệu liên quan. Tuy nhiên, không thể suy rộng kết quả đó thành việc Tòa đã xác định những đoạn ranh khác ngoài phạm vi tranh chấp được giải quyết.

Nguyên tắc cần nhớ: Khi thực hiện bản án, cơ quan, tổ chức, cá nhân phải bám sát nội dung phán quyết có hiệu lực và tài liệu được viện dẫn để xác định rõ phạm vi thi hành; nếu bản án có điểm chưa rõ, người có quyền liên quan có thể yêu cầu Tòa án giải thích theo thủ tục pháp luật, không tự bổ sung những quyền hoặc nghĩa vụ chưa được tuyên.

4. Có đơn tranh chấp thì đất có bị ngăn chuyển nhượng không?

Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định khi người sử dụng đất thực hiện những quyền thuộc phạm vi điều luật, bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, chỉ gửi đơn khiếu nại hoặc đơn đề nghị hòa giải không tự động tạo ra lệnh phong tỏa hay cấm giao dịch. Việc xem xét tình trạng tranh chấp, tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động và áp dụng biện pháp ngăn chặn phải có căn cứ, đúng trình tự và thẩm quyền.

Nếu lo ngại hiện trạng bị thay đổi hoặc quyền sử dụng đất được chuyển dịch trong khi tranh chấp chưa được làm rõ, người có quyền lợi liên quan cần lưu giữ chứng cứ, gửi yêu cầu bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền và, khi đủ điều kiện, cân nhắc đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo pháp luật tố tụng.

5. Hướng xử lý cần thiết cho người sử dụng đất

Trước hết, cần phân định rõ điều gì đang bị khiếu nại và phần ranh giới nào đang bị tranh chấp. Sau đó, đối chiếu Giấy chứng nhận cũ, mới; bản đồ địa chính; hồ sơ đo đạc; tài liệu về hiện trạng, công trình; quyết định hành chính và bản án có liên quan. Đối với nghi vấn chồng ranh, việc khảo sát cả hai thửa liền kề thường có giá trị hơn việc chỉ đo riêng một phía.

Mọi yêu cầu cần được lập thành văn bản, lưu chứng cứ tiếp nhận, theo dõi thời điểm thụ lý và kết quả xử lý. Trao đổi qua điện thoại hoặc ứng dụng nhắn tin có thể hỗ trợ phối hợp, nhưng không thay thế quyết định giải quyết khiếu nại, biên bản hòa giải hoặc bản án, quyết định có hiệu lực.

Kết luận

Khiếu nại việc cấp sổ hồng là xem xét tính hợp pháp của một hoạt động quản lý đất đai; tranh chấp ranh giới là xác định quyền sử dụng đất và phạm vi sử dụng hợp pháp giữa các bên. Hai thủ tục có thể liên quan chặt chẽ, nhưng không mặc nhiên thay thế nhau và không phải lúc nào cũng có thể giải quyết đồng thời.

Muốn bảo vệ quyền lợi hiệu quả, cần xác định đúng việc, đúng cơ quan có thẩm quyền, đúng trình tự và đúng kết quả pháp lý cần đạt được. Đó cũng là cách giảm tranh luận kéo dài và đưa tranh chấp về đúng căn cứ pháp luật, chứng cứ thực tế.

Lưu ý: Nội dung được xây dựng trên cơ sở pháp luật có hiệu lực tại thời điểm biên soạn và chỉ nhằm mục đích tham khảo, chia sẻ kiến thức pháp lý chung. Nội dung không phải là ý kiến tư vấn cho một vụ việc cụ thể và không tạo thành cam kết về kết quả xử lý. Việc áp dụng pháp luật cần căn cứ vào hồ sơ, chứng cứ, tình tiết thực tế và quy định có hiệu lực tại thời điểm liên quan.

HT LEGAL VN – GIẢI PHÁP ĐÚNG • HIỆU QUẢ • TÍN THÁC

HT Legal VN cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng và hỗ trợ giải quyết các vấn đề pháp lý cho cá nhân, doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực.

Website: www.htlegalvn.com
Hotline: 09 6161 4040

HT LEGAL VN
Đúng vai – Đúng quyền – Ứng xử đúng luật.