CÁC LƯU Ý KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ BẪY “HỢP ĐỒNG” THƯỜNG GẶP (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)
Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai có thể đem lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, tuy nhiên đi kèm với nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện nay đã xuất hiện nhiều trường hợp người dân mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm mục đích đầu tư sinh lợi nhưng cuối cùng lại chịu thiệt hại lớn. Mặc dù pháp luật đã có nhiều quy định về lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư dự án đã vi phạm dẫn đến gây ra thiệt hại cho khách hàng.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN xin chia sẻ bài viết dưới đây để Quý khách hàng có thông tin pháp lý tham khảo.
I. Cơ sở pháp lý
1. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Sau đây gọi tắt là “Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014”);
2. Luật Đầu tư năm 2020 được sửa đổi, bổ sung năm 2020, 2022, 2023 (Sau đây gọi tắt là “Luật Đầu tư năm 2020”).
II. Nội dung:
1. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán khi thỏa mãn các điều kiện sau:
a. Về chủ thể bán nhà ở hình thành trong tương lai: Là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
b. Về dự án nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo Điều 55, 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trước khi mở bán, dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện như sau:
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp dự án phải có Giấy phép xây dựng);
– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà nếu dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở;
– Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phản hồi với chủ đầu tư về việc dự án đã đủ điều kiện mua bán;
– Văn bản bảo lãnh của ngân hàng thương mại về việc thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
c. Về hợp đồng:
d. Về hình thức thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nội dung của hợp đồng phải quy định các nội dung chính tại Điều 18.
Như vậy, để đảm bảo quyền lợi của chính bản thân, nhà đầu tư phải thận trọng xem xét tất cả các điều kiện nói trên trước khi xuống tiền để mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Các “bẫy” hợp đồng thường gặp trong hợp đồng mua bán nhà đất
Nhà đầu tư cần chú ý một số “bẫy” câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất dưới đây:
a. Trường hợp 1: Về thời hạn bàn giao nhà
Điều khoản mẫu:”Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019.”
Phân tích bất lợi:
Trường hợp trên, đến tận thời điểm quý I/2020, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao nhà nên khách hàng ngừng thanh toán dẫn đến việc khởi kiện ra Tòa án. Bộ luật Dân sự không có quy định về bàn giao theo quý và cách tính thời hạn“quý” nên khả năng khách hàng sẽ bị xử thua. Hơn nữa, khách hàng còn bị yêu cầu bồi thường ngược lại do không thanh toán đúng thời hạn đã cam kết.
b. Trường hợp 2: Về việc cấp sổ hồng
Điều khoản mẫu: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.”
Tuy nhiên tại một điều khoản khác có quy định:
“Hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Phân tích bất lợi:
Mặc dù điều khoản đầu tiên có vẻ đảm bảo được quyền lợi của khách hàng khi gán trách nhiệm cho chủ đầu tư, trong một thời hạn nhất định phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, điều khoản thứ hai được thêm vào nhằm loại trừ trách nhiệm trên. Cụ thể là trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền từ chối cấp sổ hồng ngay cả do lỗi vi phạm của chủ đầu tư (chưa đóng tiền sử dụng đất, xây dựng sai quy hoạch…) thì cũng không được xem là vi phạm hợp đồng.
c. Trường hợp 3: Về việc hoàn tiền khi thanh lý hợp đồng
Điều khoản mẫu: “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán cho bên thứ ba khác đối với bất động sản này”.
(Bên A là chủ đầu tư, Bên B là khách mua).
Phân tích bất lợi:
Theo đó, nếu hai bên nhất trí thanh lý hợp đồng thì đáng lẽ khách mua sẽ nhận lại được tiền mua nhà ngay sau đó. Tuy nhiên, điều khoản trên quy định rằng khách mua sẽ không nhận được tiền cho đến khi chủ đầu tư bán được căn nhà cho một người khác và nhận đủ tiền thanh toán.
d. Trường hợp 4: Về việc bảo mật thông tin
Điều khoản mẫu:
“Khách mua không được tiết lộ thông tin trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị lộ thì hợp đồng sẽ ngay lập tức bị vô hiệu hóa.”
Phân tích bất lợi:
Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và khách mua mang hợp đồng mua bán cho luật sư của mình xem xét để thực hiện kiện tụng thì cũng bị tính là vi phạm điều khoản bảo mật thông tin. Theo đó, khách mua sẽ là người đầu tiên bị thiệt hại.
e. Trường hợp 5: Về quyền sử dụng nhà đất
Điều khoản mẫu:”Khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư”.
Phân tích bất lợi:
Như vậy, mặc dù khách mua đã là chủ sở hữu của căn hộ nhưng sẽ không được quyền tự do chuyển nhượng mà phải có sự đồng ý và cho phép của chủ đầu tư. Chưa hết, hợp đồng có thể quy định người mua sẽ phải chịu các khoản phí phát sinh khi vi phạm.
f. Trường hợp 6: Về tiền phạt vi phạm hợp đồng
Điều khoản mẫu: “Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho Bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho Bên B tiền lãi tính theo lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu Bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0.1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.”
(Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).
Phân tích bất lợi:
Khi so sánh hai mức lãi suất với nhau, có thể nhận thấy bên chủ đầu tư sẽ có lợi thế hơn hẳn. Nếu chủ đầu tư bàn giao tài sản trễ sẽ phải chịu mức lãi suất gửi ngân hàng (dao động khoảng 4%-7%). Trong khi đó, người mua thanh toán trễ phải trả lãi suất 0.1% ngày, tương đương 36%/năm. Thậm chí trong một số hợp đồng còn quy định chủ đầu tư có quyền chọn lãi suất ngân hàng để tham chiếu lãi suất chậm bàn giao, như vậy chủ đầu tư càng là người hưởng lợi.
g. Trường hợp 7: Về giá trị hợp đồng
Điều khoản mẫu: Một hợp đồng có điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”.
Phân tích bất lợi:
Bởi vì giá trị hợp đồng nói trên là “tạm tính”, do đó có khả năng cao là giá trị hợp đồng thực tế sẽ cao hơn mức “tạm tính” này. Do đó, khách hàng cần chú ý để không gặp trường hợp đã thanh toán đủ theo giá trị hợp đồng vẫn phải ngậm ngùi thanh toán thêm một khoản chênh lệch lớn hoặc có khả năng mất luôn số tiền gốc.
Trên đây là bài viết pháp lý cơ bản về các lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và một số bẫy “hợp đồng” thường gặp.
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội